Toplu yaşam alanları olan apartman ve sitelerde, ortak alanların güvenliğini sağlamak amacıyla kamera sistemlerinin kurulması günümüzde en yaygın uygulamalardan biridir. Ancak site veya apartman yönetimlerinin, kat maliklerinin tamamının onayını almadan ya da yasal süreçleri işletmeden kendi başlarına kamera sistemi kurdurma kararı alması, hukuki uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Kendisinden habersiz kamera takıldığını, mahremiyetinin ihlal edildiğini veya haksız yere gider yansıtıldığını iddia eden bir kat maliki, sulh hukuk mahkemesine başvurarak sistemin sökülmesini ve kararın iptalini talep edebilir.
Apartman ve sitelerde yasal olarak geçerli, mahkemeden dönmeyecek bir kamera sistemi kurabilmek için 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında hangi kararların, hangi oy oranları (karar nisabı) ile alınması gerekir? İşte yasal yol haritası.
1. Kamera Kurulumu Hangi Hizmet Sınıfına Girer?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda, ortak alanlarda yapılacak yenilik ve ilaveler farklı oy oranlarına tabi tutulmuştur. Kameraların kurulması, binanın güvenliğini artıran ve ortak kullanım alanlarının değerini yükselten bir işlem olduğu için KMK Madde 42 kapsamında “Faydalı Yenilik ve İlaveler” kategorisinde değerlendirilir.
- Lüks İlavelerle Karıştırılmamalıdır: Kamera sistemi, lüks bir harcama değil, çağın gereksinimi olan faydalı bir geliştirme kabul edildiğinden, tüm kat maliklerinin oy birliğini gerektiren (100% onay) maddeler arasında yer almaz.
2. Yasal Karar Nisabı: Salt Çoğunluk Kuralı
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 42 uyarınca, ortak yerlerin düzgünleştirilmesi, yararlanılmasının daha kolay ve faydalı hale getirilmesi için yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır.
- Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu (Salt Çoğunluk): Apartmanda veya sitedeki toplam bağımsız bölüm (daire) sayısının ve bu dairelerin sahip olduğu toplam arsa payının yarısından bir fazlasının (%50 + 1) “EVET” oyu vermesi gerekir.
- Örnek Hesaplama: 20 daireli bir apartmanda kamera sistemi kurulabilmesi için Kat Malikleri Kurulu toplantısında en az 11 kat malikinin (ve bu maliklerin arsa payı çoğunluğunun) kabul oyu vermesi yasal olarak zorunlu ve yeterlidir.
3. Yönetim Kurulu Kendi Başına Karar Alabilir mi?
Apartman veya site yöneticisi/yönetim kurulu, kat maliklerinin genel kurulda kendisine açıkça verdiği bir yetki veya alınmış resmi bir kurul kararı yoksa, şahsi bir kararla apartman bütçesinden kamera sistemi kurduramaz.
- Resmi Karar Defteri Zorunluluğu: Alınan kamera kurulum kararı, Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri’ne (Noter onaylı resmi defter) açıkça yazılmalı, kabul oyu veren malikler tarafından imzalanmalıdır. Karara muhalif kalan (hayır diyen) maliklerin isimleri ve varsa şerhleri de defterde yer almalıdır.
4. Kamera Giderlerine (Maliyetine) Katılım Esası
Kurulda salt çoğunlukla kamera takılması kararı alındıktan sonra, bütçe ve masrafların nasıl bölüşüleceği de yasal bir kurala bağlanmıştır.
- Karara Katılmayanlar da Ödemek Zorundadır: Genel kurulda kamera kurulmasına “HAYIR” oyu veren veya toplantıya hiç katılmayan kat malikleri, “Ben istemedim, o yüzden parasını da ödemiyorum” diyerek aidat veya ek bütçe ödemesinden kaçınamazlar. Salt çoğunlukla alınan karar tüm malikleri bağlar.
- Masraf Bölüşümü: KMK Madde 20 uyarınca, aksine bir sözleşme veya yönetim planında farklı bir hüküm yoksa, kamera sistemi gibi faydalı yeniliklerin giderlerine kat malikleri arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür.
5. Sıkça Sorulan Sorular
İlk toplantıda çoğunluk sağlanamazsa ikinci toplantıda karar nasıl alınır?
Kat Malikleri Kurulu’nun ilk toplantısında arsa payı ve sayı çoğunluğu sağlanamazsa, ikinci toplantıda salt çoğunluk aranmaz. İkinci toplantıya katılan maliklerin salt çoğunluğu ile karar alınabilir. Ancak burada kritik bir yasal sınır vardır: İkinci toplantıda alınan kararın geçerli olabilmesi için, kabul oylarının toplamının, tüm apartmandaki bağımsız bölüm sayısının en az dörtte birinden (1/4) fazla olması gerekir. Örneğin 20 daireli yerde ikinci toplantıda en az 6 dairenin kabul oyu şarttır.
Yönetim planında “Kamera kurulumu için oy birliği gerekir” yazıyorsa ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki genel kurallar, apartmanın resmi “Yönetim Planı” ile esnetilebilir veya ağırlaştırılabilir. Eğer apartmanınızın/sitenizin tapuda kayıtlı resmi Yönetim Planı’nda “Güvenlik kamerası ve otomasyon sistemleri kurulması için tüm maliklerin oy birliği aranır” şeklinde özel bir madde varsa, kanundaki salt çoğunluk kuralı geçersiz kalır ve yönetim planındaki oy birliği şartı aranır. Bu nedenle karardan önce yönetim planı mutlaka incelenmelidir.
Vexron Yasal Mevzuat ve Mühendislik Entegrasyonu
Apartman ve sitelerde kamera sistemi kurdurmak sadece doğru kabloyu çekmek ve cihazı vidalamak değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu’na tam hakimiyeti, yasal karar nisaplarına uygun hareket etmeyi ve ileride yönetimleri zor durumda bırakmayacak hukuki süreçleri gözetmeyi gerektirir. Vexron olarak, toplu yaşam alanlarınız için güvenlik projeleri üretirken, yönetim kurullarınıza ve kat maliklerinize sunulmak üzere yasal standartlara uygun teknik şartnameler ve risk analiz raporları hazırlıyoruz. Kurduğumuz sistemleri KMK ve KVKK normlarına tam uyumlu kurgulayarak, kararlarınızın mahkeme kapılarından dönmesini engelliyor, komşuluk ilişkilerinizi ve mülk güvenliğinizi koruma altına alıyoruz.
Sitenizin veya apartmanınızın genel kuruluna sunulmak üzere profesyonel bir proje tasarımı hazırlatmak, hukuki standartlara uygun ücretsiz yerinde keşif yaptırmak için Vexron Güvenlik Sistemleri mühendislik kadrosuyla dilediğiniz zaman iletişime geçebilirsiniz.